Wyrok z dnia 3 października 2002 r.
III RN 153/01

Balkon przylegający do lokalu mieszkalnego, stanowiącego przedmiot
odrębnej własności i służący do wyłącznego użytku jego właściciela, stanowi
część składową tego lokalu, a koszty jego utrzymania w należytym stanie, w
tym także jego odtworzenia, nie obciążają wspólnoty mieszkaniowej budynku,
lecz właściciela lokalu mieszkalnego.

Przewodniczący SSN Jerzy Kwaśniewski, Sędziowie SN: Andrzej Kijowski
(sprawozdawca), Andrzej Wróbel.

Sąd Najwyższy, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 3 października 2002 r.
sprawy ze skargi Beaty K., Haliny G., Moniki W., Jacka W., Danuty D., Bogdana D.
na decyzję Wojewody G. z dnia 12 października 1998 r. [...] w przedmiocie nakazu
dokonania rekonstrukcji balkonów, na skutek rewizji nadzwyczajnej Prokuratora Ge-
neralnego od wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego Ośrodka Zamiejscowego
w Gdańsku z dnia 20 grudnia 2000 r. [...]

u c h y l i ł zaskarżony wyrok i sprawę przekazał Naczelnemu Sądowi Admi-
nistracyjnemu-Ośrodkowi Zamiejscowemu w Gdańsku do ponownego rozpoznania.

U z a s a d n i e n i e

Prezydent miasta G. decyzją z dnia 10 lipca 1997 r. [...] wydaną po uprzednich
oględzinach budynku [...] położonego przy ul. Ż. w G.-W., nakazał Wspólnocie
Mieszkaniowej tego budynku wykonanie zabezpieczeń balkonu przynależnego do
lokalu nr 9 przez: 1) zbicie tynku od spodu płyty balkonowej, 2) usunięcie fragmentów
płyty odspojonych od zbrojenia, 3) wykonanie zabezpieczeń uniemożliwiających ko-
rzystanie z balkonów w mieszkaniach nr 6 i 9 oraz pisemne poinformowanie lokato-
rów o konieczności przestrzegania tego zakazu, 4) umieszczenie na budynku za-
wiadomienia o stanie zagrożenia. W trakcie kolejnych oględzin budynku w dniu 17
lipca 1997 r. stwierdzono, że balkony w mieszkaniach nr 6 i 9 zostały zdemontowa-
ne, a drzwi balkonowe zabezpieczone przed możliwością wyjścia na zewnątrz. Wo-
bec tego Prezydent miasta G. zobowiązał wspomnianą wspólnotę do przedłożenia
dokumentacji projektowej dotyczącej obu balkonów z zachowaniem ich poprzedniej
formy architektonicznej.
Wobec przedłożenia wymaganej dokumentacji, Prezydent miasta G. decyzją z
dnia 21 sierpnia 1998 r. [...], powołującą się na przepis art. 66 ust. 2 i 3 oraz art. 87
ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (obecnie jednolity tekst: Dz.U. z 2000
r. Nr 120, poz. 1268 ze zm.), nakazał wspólnocie mieszkaniowej dokonanie rekon-
strukcji balkonów przynależnych do mieszkań nr 6 i 9 zgodnie z wykonanym projek-
tem technicznym, gdyż istniejący stan budynku ,,powoduje oszpecenie otoczenia, a
ponadto użytkowanie mieszkań nr 6 i 9 może spowodować zagrożenie życia lub
zdrowia lokatorów".
Odwołanie od tej decyzji złożyli: Beata K., Halina G., Monika i Jacek W. oraz
Danuta i Bogdan D. Nie negowali oni konieczności wykonania robót budowlanych,
ale podnieśli, że odtworzenie balkonów nie należy do wspólnoty, tylko do właścicieli
mieszkań nr 6 i 9, do których balkony te przylegają i którzy będą z tego czerpać po-
żytki. Zaskarżoną decyzję utrzymał jednak w mocy Wojewoda G. decyzją z dnia 12
października 1997 r., stwierdzając, że w świetle art. 3 pkt 8 Prawa budowlanego
przez pojęcie remont należy rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowla-
nym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a nie sta-
nowiących bieżącej konserwacji. W tej sytuacji wydanie decyzji nakazującej wykona-
nie remontu poprzez rekonstrukcję balkonów stanowiących element składający się
na elewacje tego budynku należy uznać za uzasadnione, gdyż brak balkonów powo-
duje dysharmonię elewacji budynku, a ponadto brak trwałego zabezpieczenia wyjść z
mieszkań może spowodować zagrożenie ludzkiego życia lub zdrowia Balkony są
elementem konstrukcyjnym wpływającym na wygląd elewacji budynku, więc dlatego
obowiązek ich rekonstrukcji spoczywa na właścicielu obiektu, czyli wspólnocie
mieszkaniowej przedmiotowego budynku.
Skargę na tę decyzję wniesioną przez wyżej wymienionych członków wspól-
noty mieszkaniowej oddalił Naczelny Sąd Administracyjny-Ośrodek Zamiejscowy w
Gdańsku wyrokiem z dnia 20 grudnia 2000 r. [...]. W jego motywach NSA stwierdził
między innymi, że balkony z całą pewnością stwarzają elewację budynku, stanowiąc
jego wspólną część bez względu na to, kto z współwłaścicieli z nich korzysta. Za
utrzymanie wspólnych części budynku w stanie technicznej sprawności odpowie-
dzialni są wszyscy współwłaściciele. Przepis art. 61 ustawy Prawo budowlane sta-
nowi, że właściciel lub współwłaściciele, jak i zarządca obiektu budowlanego są obo-
wiązani użytkować obiekt zgodnie z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony
środowiska oraz utrzymywać go w należytym stanie technicznym. Ustawa z dnia 24
czerwca 1994 r. o własności lokali (obecnie jednolity tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80,
poz. 903 ) stanowi natomiast w art. 13, że właściciel ponosi wydatki związane z
utrzymaniem swojego lokalu, a także jest obowiązany uczestniczyć w kosztach za-
rządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, na które - zgodnie z art.
14 ust. 1 tej ustawy - składają się także wydatki na remonty i bieżącą konserwację.
Podmiotem ponoszącym odpowiedzialność za zobowiązanie dotyczące nieru-
chomości wspólnej są zatem poszczególni właściciele lokali i wspólnota mieszkanio-
wa jako jednostka organizacyjna nie posiadająca osobowości prawnej. Kwestie
ewentualnych rozliczeń między współwłaścicielami-członkami wspólnoty, związane z
partycypacją w kosztach utrzymania wspólnej nieruchomości, leżą poza kontrolą Na-
czelnego Sądu Administracyjnego i mogą być rozstrzygane na drodze postępowania
cywilnego.
Prokurator Generalny RP zaskarżył powyższy wyrok rewizją nadzwyczajną,
zarzucając rażące naruszenie przepisów art. 27 ust. 1 ustawy z dnia 11 maja 1995 r.
o Naczelnym Sądzie Administracyjnym (Dz.U. Nr 74, poz. 368 ze zm.), art. 328 § 2
KPC w związku z art. 59 ustawy o NSA, a także art. 3 ust. 2 w związku z art. 13 ust.
1 i 14 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali i w związku z art. 61 ustawy z
dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Powołując się na te zarzuty skarżący wniósł
na podstawie art. 57 ust. 2 ustawy o NSA o uchylenie zaskarżonego wyroku i prze-
kazanie sprawy Naczelnemu Sądowi Administracyjnemu-Ośrodkowi Zamiejscowemu
w Gdańsku do ponownego rozpoznania. W uzasadnieniu rewizji nadzwyczajnej
twierdzi się, że elewacja to otynkowanie budynku wraz z ewentualnymi elementami
ozdobnymi, przy czym żaden przepis prawa nie pozwala na identyfikowanie elewacji
i balkonu. Odmiennego założenia NSA w żaden sposób nie uzasadnił, w czym skar-
żący dopatruje się rażącego naruszenia art. 328 § 2 KPC w związku z art. 59 ustawy
o NSA. O tym czy balkon należy zaliczyć do własności wspólnej, czy odrębnej decy-
dować będzie w każdym konkretnym przypadku jego usytuowanie, w tym okolicz-
ność, czy jest on przedmiotem użytkowania wspólnego albo wyłącznego użytkowania
przez właściciela mieszkania. Najczęściej balkony przylegają wyłącznie do konkret-
nego lokalu i są wykorzystywane jedynie przez jego właściciela. Tak jest również w
przedmiotowej sprawie, gdyż balkony wymagające rekonstrukcji przylegają do lokali
nr 6 oraz nr 9 i właściciele innych lokali w tym budynku nie mogą z nich korzystać.
Balkony te stanowią zatem część składową każdego z wymienionych lokali i zalicze-
nie ich do nieruchomości wspólnej, a tym samym obciążenie wspólnoty powinnością
rekonstrukcji przedmiotowych balkonów było bezzasadne. Tym sposobem przez ra-
żąco błędne zastosowanie powołanych wyżej przepisów prawa doprowadzono do
nałożenia obowiązku ponoszenia nakładów na cudzą nieruchomość, co stanowi
skutki nie dające się zaakceptować w praworządnym państwie.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Rewizja nadzwyczajna jest zasadna. Przepis art. 61 ustawy z dnia 7 lipca
1994 r. Prawo budowlane stanowi, że właściciel lub zarządca obiektu budowlanego
jest obowiązany użytkować obiekt zgodnie z jego przeznaczeniem i wymaganiami
ochrony środowiska oraz utrzymywać go w należytym stanie technicznym i estetycz-
nym. Natomiast przepis art. 66 tej ustawy upoważnia organy administracji architekto-
niczno-budowlanej i nadzoru budowlanego do wydawania decyzji nakazujących usu-
nięcie stwierdzonych w tym zakresie nieprawidłowości, a więc w odniesieniu do bal-
konów - zarówno decyzji o ich demontażu, jak też późniejszej rekonstrukcji już z tego
choćby względu, że wygląd budynku pozbawionego balkonów powoduje oszpecenie
otoczenia. Przedmiotem sporu w niniejszej sprawie nie jest więc pytanie, czy Prezy-
dent miasta G. miał kompetencję do wydania decyzji o rekonstrukcji balkonów przy-
legających do lokali nr 6 i 9 w budynku położonym przy ul. Ż. w G.-W., tylko problem,
kto powinien być adresatem tej decyzji, a więc wspólnota mieszkaniowa, czy właści-
ciele wymienionych lokali mieszkalnych. Naczelny Sąd Administracyjny podzielił sta-
nowisko organów administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego i
przyjął bez bliższego uzasadnienia, że balkony ,,z cała pewnością stwarzają elewację
budynku, stanowiąc jego wspólną część bez względu na to, kto ze współwłaścicieli z
nich korzysta, wobec czego za jej utrzymanie w stanie technicznej sprawności odpo-
wiadają wszyscy współwłaściciele". Co prawda elewacja to nie tylko - jak sugeruje
skarżący - ,,otynkowanie z ewentualnymi elementami ozdobnymi", lecz ,,zewnętrzna
ściana budynku wraz z występującymi na niej elementami architektonicznymi i wy-
strojem" (por. Słownik języka polskiego, tom I, PWN, Warszawa 1996, s. 504), ale to
nie znaczy, że balkony stanowią wspólną część budynku bez względu na to, który ze
współwłaścicieli z nich korzysta. Przepis art. 3 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o
własności lokali stanowi bowiem, że w razie wyodrębnienia własności lokali wcho-
dzących w skład danej nieruchomości przysługuje ich właścicielom udział w nieru-
chomości wspólnej, który obejmuje grunt oraz części budynku i urządzenia nie służą-
ce wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Wynika stąd a contrario, że
urządzenia i części budynku, w tym balkony, służące wyłącznie do użytku właścicieli
poszczególnych lokali mieszkalnych nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej.
W takiej sytuacji balkon jest częścią składową lokalu mieszkalnego jako rze-
czy w rozumieniu przepisu art. 47 § 2 KC, gdyż nie może być od niej odłączony bez
uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany
przedmiotu. Wniosku tego nie podważa szczególny przepis art. 2 ust. 4 ustawy o
własności lokali, który stanowi, że do lokalu mieszkalnego, jako jego części składowe
mogą przynależeć pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przyle-
gały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w któ-
rym wyodrębniono dany lokal, a zwłaszcza piwnica, strych, komórka, garaż, zwane
,,pomieszczeniami przynależnymi". Kategoria ,,pomieszczenia przynależnego", jako
części składowej w znaczeniu funkcjonalnym, rozszerza więc pojęcie części składo-
wej rzeczy według Kodeksu cywilnego, a zarazem jest na tyle elastyczna, że status
prawny balkonu uzależnia od okoliczności konkretnego przypadku w tym sensie, iż
ani nie przesądza, ani też nie wyklucza kwalifikowania go jako pomieszczenia przy-
należnego. Innymi słowy, balkony mogą zależnie od koncepcji architektonicznej
danego budynku być zarówno częścią elewacji spełniającą jedynie funkcję zdobniczą
lub zostać przeznaczone do użytku ogółu właścicieli albo przynależeć do po-
szczególnych lokali mieszkalnych i być przeznaczone do wyłącznego użytku ich wła-
ścicieli. W tym drugim wypadku, który dotyczy przedmiotowej sprawy, w zakres
kosztów utrzymania lokalu w należytym stanie wchodzą również koszty utrzymania i
ewentualnego odtworzenia balkonu, co zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy o własności
lokali obciąża właściciela lokalu.
Z powyższych względów Sąd Najwyższy na podstawie art. 236 ust. 2 Konsty-
tucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. (Dz.U. Nr 78, poz. 483) oraz
art. 39313 KPC w związku z art. 10 ustawy z dnia 1 marca 1996 r. o zmianie Kodeksu
postępowania cywilnego, rozporządzeń Prezydenta Rzeczypospolitej - Prawo upa-
dłościowe i Prawo o postępowaniu układowym, Kodeksu postępowania administra-
cyjnego, ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych oraz niektórych innych
ustaw (Dz.U. Nr 43, poz. 189 ze zm.) orzekł jak w sentencji.
========================================