Jak sprzedać działkę w dobrym punkcie, by na tym stracić

Półtora roku temu Rada Miasta Gliwice podjęła uchwałę, na mocy której pewne tereny rolne zostały przekształcone w tereny inwestycyjne. Treść uchwały pojawiła się na stronie internetowej Urzędu, na tablicy ogłoszeń i w biuletynie samorządowym. Tym samym został dopełniony ustawowy obowiązek poinformowania mieszkańców. Minął kolejny okres, zapisy uchwały uprawomocniły się i tym samym stały się obowiązującym prawem miejscowym.

Właściciele rzeczonych gruntów w większości nie dostrzegli zmian zapisanych w uchwale. Na swoich polach nadal uprawiali zboże i tylko trochę kręcili nosem na hałas, gdyż ich niegdyś ciche zagony od niedawna graniczą z nowo zbudowanym odcinkiem autostrady A4.

Po pierwsze przedsiębiorczość.

Po pewnym czasie od momentu wejścia w życie uchwały, prywatne osoby zaczęły skupować od wspomnianych rolników ich ziemię. Rolnicy przyjmowali propozycję kupna z radością gdyż, oferenci proponowali kwoty nawet dziesięciokrotnie wyższe od tych, które obowiązywały na rynku nieruchomości jeszcze przed rokiem. W opinii sprzedających był to „złoty interes”... bo „po co komu pole przy hałaśliwej autostradzie”. Nie pytali zatem agencji nieruchomości o aktualne ceny gruntów w tej okolicy, nie zwrócili się do rzeczoznawcy o oszacowanie wartości terenu, nie poprosili o wycenę w Urzędzie... i szczęśliwi podpisywali umowy kupna-sprzedaży.

Opłata planistyczna

Niemiłe zaskoczenie spotkało byłych już, posiadaczy gruntów, gdy Urząd Miejski zażądał od nich „opłaty planistycznej”. W niektórych skrajnych przypadkach okazało się, że kwota tej opłaty jest znacznie wyższa niż cena, która uzyskali ze sprzedaży! Niedawni właściciele rolni w jednej chwili pozostali zatem bez ziemi, bez pieniędzy... i z długiem. Tak radykalnej zmiany statusu nie przewidywały nawet ustawy nacjonalizacyjne w czasach PRL-u.

Opłata planistyczna to rodzaj lokalnego podatku, który zasila kasę gminy; dotyczy ona zbywania gruntów, których wartość rynkowa wzrasta gwałtownie wskutek zmian w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Opłata ta jest ułamkiem wzrostu wartości nieruchomości spowodowanym np. przekwalifikowaniem gruntów rolnych na inwestycyjne. Opłatę planistyczną trzeba uiścić, jeżeli zbycie nieruchomości nastąpi przed upływem 5 lat od wejścia w życie nowego planu. Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 71), „wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera opłatę planistyczną ustaloną w planie miejscowym, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, jednakże wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.”. Opłatę planistyczną zobowiązany jest zapłacić sprzedający.

Odrobina matematyki

Pospekulujmy trochę, aby lepiej zrozumieć całość opisanego wyżej zdarzenia. Grunty rolne do niedawna kosztowały 10 zł/m2. Po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego tajemniczy oferenci zaproponowali gliwickim rolnikom ok. 40 zł/m2. Z kolei prawdziwa wartość rynkowa tych gruntów, po przekształceniu w tereny inwestycyjne, wynosi 200 zł/m2, a nawet więcej. Opłata planistyczna to kwota sięgająca 30% od różnicy wartości między ceną gruntu sprzed zmiany planu a aktualną wyceną danego gruntu.

Potencjalny zysk szczęśliwego nabywcy odrolnionych gruntów to różnica między aktualną wartością rynkową działki, a ceną, za którą kupił ją od rolnika. Zysk sprzedającego rolnika to kwota sprzedaży pomniejszona o wartość opłaty planistycznej.

Zobaczmy, jak to może wyglądać w przypadku hipotetycznego hektara (10 000m2) przekształconych gruntów. Zakładając, że rolnik sprzedaje hektar pola po 40 zł/m2 i zakładając szacunkowo faktyczną wartość rynkową tego terenu - 200 zł/m2 otrzymujemy:
a) potencjalny zysk nabywcy, jeżeli odsprzeda grunt po cenie rynkowej to 1,6 mln złotych
b) „zysk” sprzedającego rolnika to 400 tys. złotych ze sprzedaży gruntu, minus opłata planistyczna 570 tys. zł., co w efekcie daje konieczność dołożenia do tego „interesu” 170 tys. złotych.

W majestacie prawa... ale czy sprawiedliwie?

W opisanej sytuacji wszystko odbyło się w zgodzie z obowiązującym prawem. Zatem jedyne, co można by powiedzieć niefortunnym sprzedawcom gruntu to, że „nieznajomość prawa szkodzi”... i głęboko im współczuć. Powstaje jednak pytanie, czy na pewno nie dało się uniknąć takiej sytuacji? Czy lepiej poprowadzona polityka informacyjna wśród mieszkańców nie pozwoliłaby uniknąć tej życiowej tragedii wielu osób?

Gdy dotarły do nas pierwsze informacje dotyczące tego zjawiska, staraliśmy się działać w miarę naszych możliwości. Prosiliśmy proboszcza miejscowej parafii o poinformowanie mieszkańców, powstał ten tekst... ale dla wielu osób nasza informacja i tak już jest spóźniona. Wiem, że opisanie zjawiska nie rozwiąże tego problemu, ale liczę, że przez stałe informowanie o niebezpieczeństwie wynikającym z nieznajomości tych konkretnych zapisów prawa uda się zmniejszyć ilość niepotrzebnych ludzkich dramatów. Zdarzyło się w Gliwicach, ale zdarzyć może się wszędzie...

Ciekawostka zamiast epilogu

Ta sama Rada Miasta, tuż przed końcem swojej kadencji, zatwierdziła plany zagospodarowania przestrzennego dla innych terenów „przyautostradowych” ustalając kwotę opłaty planistycznej na… 0%. Powstaje pytanie, czym różnią się te dwa rodzaje odrolnionych gruntów, że sprzedaż jednych jest obarczona 30% stawką opłaty planistycznej a drugie są całkowicie zwolnione z tej opłaty? Czy różnica tkwi w gruntach czy… może w tym, kto jest ich właścicielem? A może, bądźmy idealistami, radni wzruszyli się losem poszkodowanych rolników i rezygnując z wpływów do kasy gminy, postanowili zapobiegać na przyszłość takim dramatom?